Comment décrypter un contrat Multirisque immeuble ?

Pour les profanes, un contrat d’assurance est toujours un peu difficile à lire.

Qui n’a jamais évoqué le poncif de la clause écrite en tout petit en bas de page ?

Ou encore celui de l’assureur qui fait tout pour ne pas régler ?

La réalité est bien plus complexe que cela et les contraintes réglementaires concernant les obligations d’information précontractuelles rendent ces griefs totalement inopérants.

On peut néanmoins regretter cet empilement de normes qui conduit parfois l’assuré à se perdre dans l’information fournie.

Ne faudrait-il pas en donner moins mais aller à l’essentiel ?

Nous n’avons pas de réponse ferme à donner à cette question. Cependant, notre rôle de courtier spécialiste des risques immobiliers nous permet d’attirer l’attention des lecteurs sur les points de vigilance à observer sur un contrat d’assurance multirisque immeuble.

Un contrat est composé des conditions particulières des conditions générales et le plus souvent d’un intercalaire qui vient améliorer les garanties du contrat de l’assureur. L’intercalaire est propre à l’intermédiaire qui l’a négocié avec son partenaire.

C’est toujours la disposition la plus favorable qui profitera à l’assuré.

Entre les garanties, les sous garanties, les définitions, les exclusions, les montants proposés et les franchises applicables, il peut être parfois compliqué de s’y retrouver.

Au-delà de l’indispensable relation de confiance qui doit être nouée avec votre courtier ou votre agent, voici quelques points qui doivent vous alerter à la lecture d’un contrat.

 

•  Les limites contractuelles d’indemnité dans un contrat d’assurance Multirisque immeuble : ce qu’il faut savoir

Les limites contractuelles d’indemnité (LCI) dans un contrat d’assurance Multirisque immeuble sont un élément crucial à surveiller. Elles représentent l’engagement maximal de l’assureur en cas de sinistre. Il est donc important que cette limite soit suffisamment élevée pour couvrir les coûts de reconstruction de l’immeuble, ainsi que les frais annexes tels que les pertes de loyer et d’usage.

Il est important de ne pas confondre la valeur de reconstruction avec la valeur vénale du bien. La valeur de reconstruction est le coût estimé pour reconstruire le bâtiment, tandis que la valeur vénale est la valeur marchande du bien. Pour calculer la LCI nécessaire, il est recommandé de multiplier la valeur de reconstruction par la superficie du bâtiment, puis d’ajouter 50% pour couvrir les frais annexes et les recours des voisins et des tiers.

La formule pourrait donc être ainsi résumée :

Valeur de reconstruction au m² x superficie x 50% (correspondant aux frais et pertes annexes comme

Les pertes de loyer et d’usage) + Recours des voisins et des tiers.

Par exemple pour un immeuble avec un seul bâtiment de 2000M² dont la valeur de reconstruction

Est de 2500€ du mètre dont le contrat ne limite pas les frais et pertes annexes et dont la garantie Recours des voisins et des tiers est de 7,5 M € la LCI devra être supérieure à la somme calculée selon

le détail ci-après :

(2500 x 2000) *1.5 + 7 500 000 = 15 000 000€

Il est important de vérifier la LCI dans les conditions particulière pour s’assurer qu’elle est suffisamment élevée pour couvrir les coûts de reconstruction de l’immeuble en cas de sinistre majeur. En cas de doute, il est recommandé de consulter un courtier spécialiste des risques immobiliers pour obtenir des conseils personnalisés.

 

• Les franchises à surveiller dans un contrat d’assurance Multirisque immeuble :

Les franchises sont un autre élément important à surveiller lors de la lecture d’un contrat d’assurance multirisque immeuble. Les franchises sont des sommes qui restent à la charge de l’assuré en cas de sinistre, elles sont généralement mentionnées dans les conditions particulières ou sur l’intercalaire et les conditions générales de l’assurance.

Il est important de vérifier les franchises proposées par différents assureurs et de les comparer pour choisir l’offre qui convient le mieux à vos besoins. En copropriété, il est préférable de choisir des contrats sans franchise pour éviter les interminables discussions autour de leur application.

 

• L’intérêt d’un intercalaire de courtier spécialiste :

Les intercalaires sont des garanties supplémentaires négociées par les courtiers spécialistes avec leurs partenaires assureurs. Ils peuvent inclure des limites de garanties plus élevées que les contrats “de base” des assureurs.

Il est vrai que les intercalaires proposés par les courtiers spécialistes peuvent offrir des garanties supplémentaires qui ne sont pas disponibles dans les contrats “de base” des assureurs. Il arrive parfois que ces montants soient totalement décorrélés de la réalité d’un risque et participent plus d’une surenchère des courtiers dans la négociation de leurs intercalaires que d’une valeur ajoutée pour le client.

Il y a néanmoins des garanties qui nécessitent des montants augmentés. C’est par exemple le cas, du refoulement des égouts, des dégâts des eaux par eaux de ruissellement ou encore des infiltrations par façade qui ont des plafonds de l’ordre de 15000€ dans les contrats assureurs et de plusieurs centaines de milliers d’euros voire aucune limite dans les intercalaires courtiers.

Lorsque vous subissez un sinistre majeur, l’assureur va vous indemniser la perte du bâtiment, c’est-à-dire qu’il va indemniser tout ou partie du coût de reconstruction de l’immeuble.

Toutefois, cette indemnité n’est pas suffisante car certaines dépenses vont nécessairement être engagées bien qu’elles ne soient pas directement en lien avec la reconstruction.

Il va s’agir notamment : 

– Des frais de déblais et de démolition

– Des frais de mise en conformité 

– Des honoraires d’architecte et de bureaux d’études 

– De la garantie dommages-ouvrage 

– Des pertes indirectes.

La plupart du temps, ces frais sont limités à 10% du montant de l’indemnité sur le bâtiment mais cela peut être insuffisant. C’est notamment le cas lorsqu’il y a un désamiantage à effectuer. Il faut préférer les contrats aux frais réels sur ces postes.

Enfin, plus globalement si l’immeuble a un équipement spécifique ou une particularité il faut vérifier que celle-ci est bien couverte. Les intercalaires courtiers sont en générale assez larges pour vous permettre d’avoir une forme de tranquillité mais la vigilance reste de mise.

Aussi, si votre copropriété est équipée d’une pompe de relevage, d’un ascenseur, ou d’une chaufferie assurez-vous d’être correctement couvert en bris de machine.

De la même manière, en présence d’une verrière, de vitraux ou de murs rideaux, il faudra penser à vérifier le contenu de sa garantie bris de glace.

Et si malgré la lecture attentive de cet article, vous êtes toujours perdu face à une proposition, 

N’hésitez pas à nous contacter.